נדל"ן - עסקת קומבינציה
האם כדאי לבצע עסקת קומבינציה?
עסקת קומבינציה, היא עסקת שבמהותה שיתוף פעולה בין יזם לבין בעלי הקרקע, מדובר בעסקת Win-Win.
שיתוף הפועלה מתבסס על המטרה של שני הצדדים לייצור את המירב והמקסימום מהנכס.
מהי עסקת קומבינציה?
בעסקת קומבינציה, בעלי הקרקע מוכרים ליזם את הקרקע או חלק ממנה ובתמורה יקבלו בעתיד זכויות על חלק מהדירות שהיזם יבנה.
בעלי הקרקע חותמים על חוזה כשהם קובעים מראש בהסכם מה אחוז הקרקע שהיזם יקבל וכמה דירות בתמורה יקבלו הדיירים .
לאחר החתימה, היזם מתחיל בבנייה על חשבונו. חלק מהדירות יישארו בבעלותו וחלקן יעברו לבעלי הקרקע, בהתאם לחוזה.
עסקת קומבינציה באחוזים
זו העיסקה השכיחה ביטותר שבה נקבע מראש בין בעל הקרקע ליזם מה אחוז הדירות שיקבל בעל הקרקע מתוך הדירות שיבנה היזם ( אחוז הקומבינציה) .
ככלל ככל ששוי הקרקע גבוה יותר אז אחוז הקומבינציה שיקבל בעל הקרקע גבוה יותר.
עסקת קומבינציה נטו
בעל הקרקע והיזם מחליטים מראש מה התמורה נטו שיקבל בעל הקרקע מתוך העיסקה.
היזם לוקח על עצמו את כל תזלומי המיסים . הסיכון לבעל הקרקע נמוך יותך ובדרך כלל גם התמורה ביחס לעיסקת קוצבינציה באחוזים.
יתרונות בעסקת קומבינציה
היתרון העיקרי בעל הקרקע לעומת מכירה רגילה של קרקע הוא שבעיסקת מכר רגילה הוא יצטרך לשלם מסים גבוהים ולקבל תמורה נמוכה יחסית מאשר לחתום על עסקת קומבינציה המאפשרת לו לקבל תמורה גבוהה יותר. בעל הקרקע מקבל נכסשעבר השבחה.
היתרון של היזם הוא בקבלת הקרקע לבניה מבלי שהוא נדרש לממן אותה. גם המיסוי בעיסקת קומינציה נחשב לנמוך יותר מאשר בעיסקת מכר רגילה.
חסרונות וסיכונים בעיסקת קומבינציה
יחד עם זאת ליזם קיים סיכון בעיסקת קומבינציה באחוזים בקביעת אחוז הקומבינציה שישאיר לו רווח מתאים ולא יותיר אותו בהפסד.
כמו כן קביעת כמות הדירות שיקבל בעל הקרקע נקבע מראש והיזם לוקח סיכון בכך שאינו יודע מראש כמה דירות יוכל לבנות בהיתר.
מיסוי בעסקת קומבינציה
בעיסקת קובינציה משלם היזם מס רכישה על חלקו בקרקע.
שני הצדדים ישלמו מס השבח על רווח עתידי מהקרקע כל אחד על חלקו בקרקע.
הרשות המקומית גובה את היטל ההשבחה על עליית ערך הקרקע. בעל הקרקע והיזם יתחלקו בתשלום זה שווה בשווה.
סיכום וליווי משפטי בעסקת קומבינציה
למרות כל הסיכונים שבעסקת קומבינציה ולעיתים אי הוודאות שבעיסקה , זו בדרך כלל עיסקה רווחית לשני הצדדים.
עסקת קומבינציה היא עסקה מורכבת. היא כוללת יתרונות רבים, אך גם טומנת בחובה סיכונים משפטיים לא מעטים.
לכן רצוי לבצע בליווי עורך דין מקרקעין ונדל"ן מנוסה, על מנת להבטיח שמירה על האינטרסים של הצדדים המעורבים בעסקה.
אלקוני ושות' – משרד עורכי דין ברמת גן, מעניק ללקוחותיו ייעוץ ו- ליווי מקצועי בעסקאות מקרקעין, המשרד מייצג דיירים, יזמים וחברות נדל"ן .