איזה מס יחול על קונה נכס בעסקת מקרקעין?
מס רכישה חל על הרוכש בעסקת מקרקעין מכוח סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963. גובה מס רכישה מתעדכן מדי פעם לפי מדרגות מס הרכישה ומהווה אחוז ממחיר העיסקה.
מדרגות מס רכישה
מדרגות המס על הרוכש דירת מגורים יחידה החל מיום 16.1.2022 ועד 15.1.2023: בהתאם להוראות סעיפים 9(ג1ג)(3) לחוק, רוכש של דירת מגורים יחידה (בהתאם להגדרות בחוק) החל מיום 16.1.22 ועד ליום 15.1.23 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:
1 על חלק השווי שעד 1,805,545 שקל – לא ישולם מס
2 על חלק השווי העולה על 1,805,545 שקל ועד 2,141,605 שקל – 3.5%
3 על חלק השווי העולה על 2,141,605 שקל ועד 5,525,070 שקל – 5%
4 על חלק השווי העולה על 5,525,070 שקל ועד 18,416,900 שקל – 8%
5 על חלק השווי העולה על 18,416,900 שקל – 10% למדרגות מס רכישה מעודכנות.
לעומת זאת מי שבעלותו דירה ורוכש דירה נוספת , לפי עדכון מדרגות המס הנוכחי , ישלם 8% מס רכישה על מחיר הדירה הנוספת מהשקל הראשון ללא הנחות.
פטור לאולוסיות מיוחדות
בנוסף ניתנת הנחה ( פטור) במס רכישה לקבוצות יחודיות ( תושבי חוץ, עולים, נכים וכיוב') בכפוף להצגת מסמכים רלוונטים.
דיווח על עיסקה למיסוי מקרקעין.
חובה לדווח בתוך 30 יום ממועד חתימת הסכם על העיסקה לרשויות המס ולשלם את המס בהתאם. בעת הגשת דיווח לרשויות המס יש לציין את הפטור המבוקש, במידה והקונה זכאי לו, לפי הסעיף הרלוונטי בחוק המקרקעין.
כאשר שני אנשים או יותר רוכשים את אותו מקרקעין , לדוגמה זוג נשוי הרוכש דירת מגורים, יחושב מס הרכישה לכל אחד בנפרד על חלקו באופן שבו כל אחד ישלם מס רכישה בהתאם למצבו במועד הרכישה. אם לאחד מהרוכשים דירה נוספת אז הוא ישלם על חלקו מס רכישה גבוה יותר ( כאמור 8%) מאשר אילו לא היתה בבעלותו דירה נוספת ( שאז המס יחושב לפי מרגות המס). לעניין דירה נוספת , נקבע שכל בעלות בנכס מעבר ל- 33% צחשב כבעלות על דירה נוספת לצורכי מיסוי .
לחצו על הלינק לצורך חישוב מס הרכישה.
איזה מס חל על המוכר בעסקת מקרקעין?
מס שבח חל על המוכר בעסקת מקרקעין. המחוקק הגדיר את מס השבח סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963. ההגדרה של מס שבח היא מס על רווח הון. מס שבח מחושב לפי הרווח שנוצר למוכר במועד מכירת הנכס לעומת מחיר הנכס כאשר הוא נקנה על ידי המוכר.
חישוב מס השבח מחושב לפי ההוראות הקבועות בסעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, המסדיר את העלייה בשווי המקרקעין כאשר בעל הזכויות – המוכר מבצע עסקת מכר. כאמור תוך 30 יום ממועד עיסקת מקרקעין גם הקונה וגם המוכר מגישים דיווח על העיסקה למיסוי מקרקעין. המוכר מצרף לדיווח שומה עצמית ובה הוא קובע מה השבח על הנכס ולפיכך כמה מס עליו לשלם. תחילה משולמת מקדמה ולאחר יקבעו רשויות במס את שבח הסופי והמס בגינו. חישוב שומה עצמית נעשית בעזרת מחשבון של מיסוי מקרקעין אך נהוג להעריך ( הערכת אצבע) את מס השבח כ- 25-30% מתוספת הרווח שנוצר למוכר.
החל משנת 2014 בוטל פטור ממס שבח כל 4 שנים ונקבע מס מוטב לינארי , לפיו לכל נכס ממועד הקניה ועד שנת 2014 קיים פטור ממס שבח והחל משנת 2014 ועד למועד המכירה יחול מס שבח מלא . המס מחושב באופן לינארי ממועד רכישת הנכס ועד מכירתו. לדוגמא , נכס שנרכש בשנת 2010 ונמכר בשנת 2020 , אז חישוב מס השבח יהיה באופן שעל 4 שנים הראשונות עש שנת 2014 יהיה פטור ממס שבח ועל 6 שנים הבאות עד 2020 יחול מס שבח. מוכר זכאי להשתמש בפטור הזה או בפטורים אחרים שמקנה לו המחוקק בהתאם לצרכיו. יצויין שיש חשיבות רבה לאיזה פטור /הנחה להחיל על המס ולכן רצוי בעניין זה להעז בעו"ד או מומחה למיסוי.
אילו פטור ממס שבח קיימים?
ישנם מקרים בהם המוכר מקבל פטור ממס שבח: הפטור המקובל הוא מס מוטב לינארי שהוזכר לעיל ומהווה את החלופה לפטור כל 4 שנים שהיה בעבר.
דירת מגורים מזכה
על מנת לקבל פטור ממס שבח במכירת דירת המגורים עליה להיות מוגדרת כדירת מגורים מזכה. דירת מגורים מזכה היא דירה אשר מתקיימים לגביה כל התנאים הבאים: הבנייה שלה הושלמה. היא בבעלות פרטית ולא בבעלות של חברה או תאגיד .מעל 50% (מחצית) משטח הדירה שימש למגורים באחת מהתקופות הבאות: ב-4 השנים שלפני המכירה. ב-80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח.
פטור ממס שבח בגין דירת מגורים יחידה
פטור ממס שבח בסיסי הוא פטור למי שמחזיק דירת מגורים יחידה. יהיה פטור ממס שבח מי שבבעלותו דירה יחידה שמוגדרת כדירת מגורים מזכה במשך 18 חודשים לפחות לפני המכירה, ובעת המכירה של הדירה לא קיימת בבעלותו יותר מדירת מגורים אחת.
פטור ממס שבח כאשר קיימת דירת מגורים נוספת
המחוקק קבע חריגים בהם מוכר אדם דירת מגורים מזכה ויש בבעלותו דירה נוספת ינתן לו פטור מלא או חלקי ממס שבח במקרים הבאים:
1. אם חלקו של המוכר בדירה הנוספת לא עולה על 33% (שליש) מהזכויות בדירה הנוספת.
2. אם הדירה הנוספת נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב- 18 החודשים לפני או אחרי המכירה (כלומר, המוכר החזיק בשתי הדירות בו-זמנית למשך תקופה של לא יותר מ-18 חודשים) או שנה מהמסירה, אם הדירה נרכשה מקבלן, לפי המאוחר. לעניין דירה חלופית נקבע ש מוכרים שרכשו את הדירה החלופית החל מיום 07.07.2021 ואילך, יוכלו להחזיק בשתי הדירות במקביל לתקופה של עד 24 חודשים (במקום 18 חודשים).
3. אם הדירה הנוספת התקבלה בירושה, וחלקו של המוכר בה לא עולה על 50% (מחצית) מהזכויות מדירת הירושה.
4. אם הדירה הנוספת התקבלה בירושה וחלקו של המוכר עולה על 50%, ניתן לקבל פטור במכירת הדירה המזכה, בהתקיים כל התנאים הבאים: היורש הוא בן זוג, ילד/ה או נכד/ה של המוריש, או שהוא בן זוג של אחד מאלה. בעת פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
5. אם הדירה הנוספת שבבעלות המוכר הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום 01.01.1997.
פטור ממס שבח חד פעמי למשפרי דיור
המחוקק קבע גם פטור חד פעמי ממס שבח למשפרי דיור שבבעלותם שתי דירות ומוכרים אותם לצורך רכישת דירה אחת במקומן . על המוכר לעמוד בכל תנאים הבאים על מנת לקבל את הפטור.
א. במועד בו הוא מוכר את הדירה יש לו סה"כ 2 דירות
ב. מכירת 2 הדירות נעשתה בתוך 12 חודשים וניתן פטור ממס שבח במכירת הדירה השנייה.
ג. שווי שתי הדירות יחד לא עלה על 2,070,000 ₪, נתון נכון עד ליום 31.12.2023
ד. בתוך 12 חודשים לפני או אחרי מכירת הדירה השנייה, הוא רכש את הדירה השלישית (הדירה החלופית) בסכום השווה ל-75% לפחות משוויין של שתי הדירות הקודמות יחד.
ה. הוא לא קיבל קודם לכן פטור ממס לפי סעיף זה.
ו. אם שווי שתי הדירות יחד עלה על 2,070,000 ₪ אך לא עלה על 3,443,000 ₪, המוכר יהיה זכאי לפטור ממס על ההפרש שבין 2,070,000 ₪ לסכום השווי של הדירה הנוספת, וזאת במועד מכירת הדירה הראשונה.
מיסוי מקרקעין הינו מרכיב מהותי וקריטי בכל הליך רכישה או מכירה של דירה ולכן חובה להתייעץ עם עורך דין דיני מקרקעין ונדל"ן טרם ביצוע עיסקת מקרקעין.
אלקוני ושות' - משרד עורכי דין ברמת גן, מעניק ללקוחותיו ייעוץ וליווי מקצועי במהלך עסקאות מקרקעין, המשרד מייצג דיירים, יזמים וחברות נדל"ן.
לפרטים נוספים - עורך דין מקרקעין ברמת גן
