בתחום המשפטי, קיימים רבים מאיתנו שאולי לא מכירים את המונח "צו בית משותף" ("חשבון בית משותף"). זהו אחד מהמונחים המשפטיים המורכבים והפחות ידועים, אך חשוב ביותר במסגרת הפרוצדורה המשפטית הישראלית. במאמר זה, נשקול את העקרונות המשפטיים של צו בית משותף ואת התהליך לתיקון רישום צו בית משותף. תהליך זה משתנה ומורכב, ולכן מומלץ בחום לשקול שימוש בשירותי עורך דין ברמת גן המתמחה בנדל"ן ומקרקעין.
הקרב על הצו לבית משותף
כאשר שני או יותר מגורי בית משותף מתחלקים, גם בהסכמת רובם, וכאשר יש צורך לתיקון או לשינוי ברישום הצו לבית המשותף, יש צורך בהסכמת רוב הבעלים או בהגשת טענות והגנות לגבי הרישום הנוכחי. הצו לבית משותף הוא הרישיון המשפטי לבעלי בית משותף להשתמש בנכס בית המשותף.
העקרונות המשפטיים
1. העקרון של הרובות: השימוש בהסכמת רוב הבעלים הינו עקרון בסיסי. רוב הבעלים צריך להסכים לכל שינוי ברישום הצו לבית משותף. נציין, כי גם במקרים שבהם אחד מבעלי הבית המשותף אינו מסכים לשינוי כלשהו, מתבצע תיקון ברישום הצו לבית המשותף בהסכמת רוב הבעלים.
2. האפשרות להציע הוגנות: גם אם אחד מבעלי הבית המשותף יוצא עם הוגנות מההסכמה לשינוי, הוא רשאי להגיש ערעורים וטענות בבית המשפט ולקבוע כי השינוי המבוצע אינו הוגן.
3. פרוצדורת הבית: התיקון של רישום הצו לבית המשותף נעשה בבית המשפט לתקופות חריגות. תיקון זה משמש כדי להבטיח שהרובות המוחלט יוצאים מהשימוש ברישיון והוא משמש גם להגנה על זכויות הבעלים הפוטנציאלי שלא סבל מההסכמה.
שלב 1:
איסוף רוב הבעלים תחילה, כאשר בעלי בית משותף מעוניינים לתקן או לשנות את רישום הצו, יש לאסוף הסכמה מרוב הבעלים. זהו השלב הראשון והחשוב ביותר, שבו יש להשיג הסכמת רוב הבעלים לשינוי הרישום. כלומר, הרובות המולט של בעלי הבית מחויבים לתת את הסכמתם לשינוי.
שלב 2:
ערעורים מצד הבעלים שאינם מסכימים אם יש בעל בית משותף שאינו מסכים לשינוי ברישום הצו, הוא רשאי להגיש ערעורים בבית המשפט. הערעורים מהווים את המנגנון שבו בעל הבית המשותף שאינו מסכים יכול להביע את הקטנות ולהוכיח שהשינוי שנרצה להפעיל אינו הוגן או אינו מתאים לרובות הבעלים. כאך שמותר להגיש ערעורים, יש להוציא את המגמות ולקבוע מדוע השינוי המבוצע אינו הוגן.
שלב 3:
הבית המשפט התיק מועבר לבית המשפט המתמחה בצווים לבתי משותף. בבית המשפט, הידונים יתוכננו והראיות יפורטו לקראת פסק הדין. במהלך המשפט, תוכל גם להשתמש בעודף הסיכויים המשפטיים להגן על זכויותיך ולהוכיח שהשינוי המבוצע אינו הוגן או מתאים לרובות הבעלים.
שלב 4:
פסק הדין והתיקון לאחר שבית המשפט החליט לתקן את הרישום, התיק יועבר לרשות הרישום המתאימה לביצוע השינוי. המשפט מסתיים עם החלטת בית המשפט הרשמי, שבה יתבצע תיקון ברישום הצו לבית המשותף על פי ההחלטה השיפוטית.
1. תשריט:
תשריט הוא מסמך מרכזי בעל חשיבות רבה המיועד לשמש כתיאור מפורט של השינויים הנדרשים ברישום הצו. התשריט חייב להיות מפורט ומדויק, ולכלול את כל הפרטים הרלוונטיים. זה כולל גוש, חלקה, פרטי יחידות הדיור, החלק של כל יחידה בשטחים המשותפים, ותיאור גרפי של המבנה ביחס לרחוב ולנכונותו להיתרי הבנייה.
2. אישור התשריט:
כדי שתיקון הצו יתקבל, התשריט חייב להיות מותאם לחלוטין להיתרי הבנייה הרלוונטיים. בהתאם, נדרש אישור על גבי התשריט מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובניה. האישור מהוועדה מעיד על התאמת התשריט להיתרי הבנייה הקיימים ועל תוכניותיו לשינוי רישום הצו.
3. הסכמה חתומה:
במקרים בהם קיימת משכנתא על הנכס, הבנק שממנו המשכנתא נלקח, חייב להסכים לתיקון הצו. אם ישנן הערות אזהרה על המשכנתא, יש צורך בקבלת הסכמה גם מבעלי ההערה.
4. רשות מקרקעי ישראל:
במקרקעים שנחכרו מהמדינה, נדרשת גם הסכמת רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) לתיק.
עו"ד איריס אלקוני מתמחה במקרקעין ונדל"ן והגישה בקשות רבות לתיקוני צווים, ועל כן יכולה להבטיח טיפול מקצועי ואפקטיבי. ניתן להבטיח שתקבלו הכוונה מקצועית והסברים ברורים ומדויקים במהלך התהליך, תוך הגנה על זכויותיכם והתעקשות על הוגנות השינויים הנדרשים. תהליך זה אינו פשוט, אך עם ההכוונה הנכונה והתמיכה המתמידה של עורך דין דיני מקרקעין ברמת גן, ניתן להשיג את התוצאה הרצויה בהתאם לצרכי הבעלים.
