האם כדאי לבצע עסקת קומבינציה?
עסקת קומבינציה, היא עסקת שבמהותה שיתוף פעולה בין יזם לבין בעלי של קרקע, מדובר בעסקת Win-Win. שיתוף הפועלה מתבסס על המטרה של שני הצדדים לייצור את המירב והמקסימום מהנכס.
מהי עסקת קומבינציה?
בעסקת קומבינציה, בעלי הקרקע מוכרים ליזם את הקרקע או חלק ממנה ובתמורה יקבלו בעתיד זכויות על חלק מהדירות שהיזם יבנה. בעלי הקרקע חותמים על חוזה כשהם קובעים מראש בהסכם מה אחוז הקרקע שהיזם יקבל וכמה דירות בתמורה יקבלו הדיירים . לאחר כריתת החוזה בין שני הצדדים, היזם מתחיל לבצע את הבנייה על חשבונו, כשחלק מהדירות יהיו בבעלותו וחלק יוקצו בעלי הקרקע, החלוקה מתבצעת אך ורק לפי החוזה שנחתם טרם הבנייה.
עיסקת קומבינציה באחוזים
זו העיסקה השכיחה ביטותר שבה נקבע מראש בין בעל הקרקע ליזם מה אחוז הדירות שיקבל בעל הקרקע מתוך הדירות שיבנה היזם ( אחוז הקומבינציה) . ככלל ככל ששוי הקרקע גבוה יותר אז אחוז הקומבינציה שיקבל בעל הקרקע גבוה יותר.
עיסקת קומבינציה נטו
בעל הקרקע והיזם מחליטים מראש מה התמורה נטו שיקבל בעל הקרקע מתוך העיסקה . היזם לוקח על עצמו את כל תזלומי המיסים . הסיכון לבעל הקרקע נמוך יותך ובדרך כלל גם התמורה ביחס לעיסקת קוצבינציה באחוזים.
יתרונות וחסרונות בעיסקת קומבינציה
היתרון העיקרי בעל הקרקע לעומת מכירה רגילה של קרקע הוא שבעיסקת מכר רגילה הוא יצטרך לשלם מסים גבוהים ולקבל תמורה נמוכה יחסית מאשר לחתום על עסקת קומבינציה המאפשרת לו לקבל תמורה גבוהה יותר. בעל הקרקע מקבל נכסשעבר השבחה. היתרון של היזם הוא בקבלת הקרקע לבניה מבלי שהוא נדרש לממן אותה. גם המיסוי בעיסקת קומינציה נחשב לנמוך יותר מאשר בעיסקת מכר רגילה.יחד עם זאת ליזם קיים סיכון בעיסקת קומבינציה באחוזים בקביעת אחוז הקומבינציה שישאיר לו רווח מתאים ולא יותיר אותו בהפסד. כמו כן קביעת כמות הדירות שיקבל בעל הקרקע נקבע מראש והיזם לוקח סיכון בכך שאינו יודע מראש כמה דירות יוכל לבנות בהיתר.
מיסוי בעיסקת קומבינציה
בעיסקת קובינציה משלם היזם מס רכישה על חלקו בקרקע. שני הצדדים ישלמו מס השבח על רווח עתידי מהקרקע כל אחד על חלקו בקרקע. היטל ההשבחה על עיסקת קומבינציה הנובעת מעלייה בערך הקרקע נקבעצ ונגבית ע"י הרשות המקומית בהיטל ההשבחה יתחלקו בעל הקרקע והיזם שווה בשווה.
סיכום
למרות כל הסיכונים שבעיסקת קומבינציה ולעיתים אי הוודאות שבעיסקה , זו בדרך כלל עיסקה רווחית לשני הצדדים. יחד עם זאת עסקת קומבינציה היא עסקה מורכבת, אשר מביאה עמה יתרונות חשובים ומשמעותיים, אך גם נושאת עמה פוטנציאל סיכונים גבוה ומורכבות לא פשוטה. לכן רצוי לבצע בליווי עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין ונדל"ן, על מנת להבטיח שמירה על האינטרסים של הצדדים המעורבים בעסקה. אלקוני ושות' - משרד עורכי דין ברמת גן, מעניק ללקוחותיו ייעוץ וליווי מקצועי במהלך עסקאות מקרקעין, המשרד מייצג דיירים, יזמים וחברות נדל"ן .
